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GUIDE IMMOBILIER - LES ETAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER
Vous avez l’intention de faire l’acquisition d’un bien immobilier : la maison, l’appartement, le terrain de vos rêves ? Vos moyens de recherche s’effectuent via différents supports : papiers, internet ou agences ? Vous faites soit appel à une agence immobilière soit à un réseau immobilier, soit vous passez en direct avec le vendeur du bien immobilier.
  • En passant par une agence ou un réseau immobilier, deux avantages s’offrent à vous : vous avez un suivi accompagné et un large panel de propositions correspondant à vos critères. L’agent immobilier est un excellent modérateur des prétentions financières des vendeurs qui ont souvent tendance à surévaluer. Et une fois le bien trouvé, il vérifiera sa qualité, sa conformité aux réglementations (certificats et diagnostics immobiliers), la régularité des titres de propriété, les servitudes éventuelles, puis organisera totalement la vente.
  • En passant en direct avec le vendeur vous avez un avantage : Le coût d’achat qui sera diminué de plus ou moins 8%. Cependant toutes les démarches nécessaires pour faire l’acquisition immobilière seront à votre charge. Donc il est très important de suivre notre Guide d’achat immobilier ci-dessous afin de bien s’informer sur les procédures à suivre.
Après plusieurs visites, vous avez enfin trouvé le bien immobilier, l’appartement ou la villa de vos rêves ! Votre décision est prise. Vous avez eu le Coup de cœur donc : « J’achète ! ».

Ainsi commence les procédures à suivre afin de vous mener à l’achat et à la remise des clés du bien immobilier. Ainsi, pour vous aider dans votre démarche nous avons trouvé important de vous résumer cette procédure.


1/ Calcul de l'acquisition immobilière et Mandat de vente
Avant de vous lancer, prenez le temps de calculer le budget global du projet, sans oublier les frais de notaire (3 % du prix d'acquisition pour un logement neuf et 7 % pour de l'ancien), de déménagement, de travaux éventuels...
Mesurez également le montant total des remboursements (emprunts, crédits en cours, charges fixes) qui doit représenter au maximum 33 % des revenus nets du foyer.
En savoir plus sur l'acquisition immobilière

Un petit tour par votre banque ou un contact via un courtier bancaire s’impose afin d’évaluer votre capacité d’emprunt. Une fois le bilan effectué, vous avez établi le total pour faire l’acquisition immobilière. Vous avez évalué votre capacité d’emprunt via différentes simulations de crédit en ligne. Et vous pouvez effectuer la signature du compromis de vente.

Ensuite, deux solutions s'offrent à vous :

1/ Optez pour l’estimation de votre bien immobilier par un professionnel, faites appel à nos services. N'hésitez pas nous à contacter, nous transmettrons votre demande à des professionnels qui vous rappellerons dans les meilleurs délais. Ils se feront un plaisir de répondre à vos questions et vous fourniront une estimation de votre villa, appartement ou maison.

2/ ou Réalisez, vous-même, l’estimation de votre bien immobilier. Pour cela, certains sites spécialisés sur internet vous aideront à faire une estimation au plus juste de la valeur de votre bien immobilier.

Rédaction du mandat de vente

De nombreux avantages s’offrent à vous si vous souhaitez vendre votre bien immobilier via une ou des agences immobilières :
  • un suivi renforcé par leurs équipes,
  • une prise en charge totale : émarches pour les diagnostics Carrez*, Termites*, amiante*, Plomb…,
  • une communication puissante et efficace : ise en avant de votre bien en agence, pé(s) presse, m de proximité, de flyers lors de manifestations locales, mise en avant Exclusive dans divers magazines, pose d’un professionnel sur le bien...

Le mandat de vente qu’est ce que c’est ?
Il existe deux sortes de mandat de vente : Mandat Simple ou Mandat exclusif.
  • Le mandat simple confère à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet aux propriétaires de vendre par lui-même.
  • Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet aux propriétaires de vendre par lui-même à condition qu’il paye un montant équivalent à la commission à l’agence.



2/ Signature du compromis
Le compromis ou la promesse de vente est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. Sous réserve du droit de rétractation bénéficiant à l’acquéreur, le compromis de vente engage le vendeur et l’acquéreur dès la signature du document. En application de l’article 1589 du Code civil, la vente est conclue dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
En savoir plus sur la signature du compromis

Toutefois, la vente ne deviendra définitive qu’après la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat. L’accomplissement de ces conditions suspensives ne doit pas dépendre du pouvoir de celui qui s’engage.
Donc en somme, en signant ce contrat « Compromis de vente », vous vous engagez à acheter. Cette signature de l’avant-contrat est en général assortie du versement d'un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien. Si vous êtes passé par une agence, se sera elle-même qui organisera le compromis de vente sinon il vous faut contacter votre notaire afin de le faire dans une étude spécialisée.
Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Vous pouvez néanmoins insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave très important), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l'acquisition.

Il faut environ trois mois, afin d’obtenir tous les documents nécessaires à la vente : accord du prêt bancaire, actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,... Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.



3/ Dossier d'offre de prêt
Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Il vous faut alors prendre un premier rendez vous avec votre établissement bancaire afin que votre conseiller financier étudie votre profil (situation familiale, revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers...) et votre capacité réelle d’emprunt.
En savoir plus sur le dossier d'offre de prêt

Notez qu’en fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d'accession sociale).
Pour monter votre dossier, les pièces suivantes vous seront demandées : carte nationale d'identité ou carte de séjour, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce éventuel, justificatif de domicile, le dernier avis d’imposition, le dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d'entrée, justificatifs d’autres revenus (fonciers, baux, CAF), les trois derniers relevés bancaires justifiant des charges, les justificatifs des autres crédits en cours ou sollicités pour l’opération financée et le compromis de vente.

La banque délivre ensuite un accord de principe puis envoie le dossier à un organisme de cautionnement qui donnera son accord de garantie ou non.
Cependant nous vous recommandons d’aller voir plusieurs banques afin de faire marché la concurrence. Aujourd’hui les établissements bancaires essaient de s’aligner ou vous offre divers avantages afin d’attirer des nouveaux clients. Vous pouvez également passer par des courtiers bancaires, ils proposeront votre dossier à plusieurs banques et vous obtiendront un taux de crédit exceptionnel.
Très souvent les établissements de crédit vous demanderont d’avoir une personne cautionnaire. La caution est un engagement pris pour garantir le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Il en existe plusieurs sortes :
  • La caution solidaire d’un particulier :
  • La banque peut accepter, sous certaines conditions de solvabilité, qu'une tierce personne se porte caution en garantie du prêt. Cet engagement doit être formalisé par un acte sous seing privé généralement sans frais.
  • La caution hypothécaire (ou caution réelle) :
  • Une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l'emprunt. Son coût est élevé et engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.
  • La société de cautionnement :
  • Créée par les banques, elles se nomment Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, ou SOCAMI et réduisent vos frais de garantie. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de non paiement des échéances. Si son coût à l'entrée est élevé, elle possède comme avantages les absences de frais de mainlevée et d’acte sous seing privé.
  • La caution mutuelle fonctionnaire :
  • Les fonctionnaires et certaines professions peuvent bénéficier d'une garantie sans frais grâce à ce type de caution : Education nationale (MGEN), RATP, PTT, Police, militaires (GPM). Les critères d'acceptation sont néanmoins très stricts en terme d'apport ou de ratio d'endettement.
La constitution d’un prêt immobilier dure pour la plupart du temps entre un et deux mois.
Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global...).
A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre offre signée par la Poste. Vous recevrez quelques jours plus tard votre chèque.

NB : A noter que les courtiers vous proposeront des taux très souvent plus bas que les banques. Il n'est pas négligeable de se rapporocher d'un courtier bancaire afin d'explorer toutes les propositions. Nous avons un partenariat privilégié avec CAFPI, n°1 des courtiers en prêts immobiliers.



4/ Acte de vente
La signature de la vente du bien immobilier se fait devant notaire, vous signez l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire. Le contrat établit par le notaire comporte toutes les caractéristiques du bien immobilier : l'adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l'absence d'hypothèque sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur.
En savoir plus sur l'acte de vente

Lle nom de l'avant-dernier propriétaire et de l'étude de notaire concernée, la date prévue pour l'entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.
Vous versez alors le solde du prix d’achat du bien ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l'Etat, frais d'hypothèque ou de caution de votre prêt).

Les clés de votre logement vous sont remises tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l'école).



5/ Formalités postérieures
Par la suite, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques où il est publié au fichier immobilier.
Il recevra plus tard « une copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale : votre titre de propriété dont l’original sera conservé par le notaire.
En savoir plus sur les formalités

Entre la signature de l'acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s'écoule en général de trois à six mois. Très souvent le notaire vous rembourse le trop perçu des frais.

Mêmes si toutes ces formalités vous paraissent longues et compliquées, elles sont nécessaires pour faire l’acquisition de votre bien immobilier...




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