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Outils pratiques


Expertise & diagnostic immobilier
Quels sont les diagnostics nécessaires par rapport à mon bien immobilier ?
Le secteur de l’expertise immobilière ne cesse de prendre de l’ampleur au sein des transactions immobilières. Il est en perpétuelle évolution au vu des obligations de contrôles sans cesse grandissantes.
Parce que de nouvelles lois et décrets d’application viennent en effet régulièrement l’étoffer, ce marché nécessite pour les particuliers et les professionnels de se tenir informés constamment et régulièrement. Nous vous offrons cette catégorie afin de vous tenir informé des dernières lois en rigueur.


LE DIAGNOSTIC AMIANTE


En France, la norme AFNOR (Association française de normalisation,) NF X 46-020 : Diagnostic amiante – Repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis (novembre 2002) décrit la procédure de diagnostic à utiliser pour déceler la présence d'amiante dans les bâtiments construits avant l'interdiction totale de l'amiante en 1997.
Selon les articles R 1334-14 et R 1334-29 du code de la Santé Publique, le diagnostic d’amiante est obligatoire et s’applique à tous les propriétaires d’immeubles bâtis, privés ou publics à la seule exception des immeubles à usage d’habitation comprenant un seul logement, à savoir les maisons individuelles.
En savoir plus sur le Diagnostic Amiante

Les décrets de Février 1996, de Septembre 1997 et de 2001 obligent les propriétaires d’immeubles bâtis à faire réaliser ces recherches d’amiante, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le non respect de cette obligation de diagnostic amiante expose les propriétaires à une amende de 1520 € ou plus, et les propriétaires personnes morales à une amende de 7600€.

Le diagnostic amiante va permettre de déterminer l’état de conservation des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante tels que :
  • les faux plafonds
  • les cloisons intérieures
  • les joints
  • les canalisations
  • les revêtements de sols
  • etc...
Le diagnostic amiante est un constat fait par un technicien professionnel et assuré, d’après une liste de matériaux et produits définis par la réglementation.
L’intérêt du diagnostic amiante est d’éviter l’exposition prolongée de tout individu à des poussières d’amiante provocant un risque de cancer du poumon ou de la plèvre.


LE DIAGNOSTIC PLOMB


Le diagnostic relatif aux risques d’accessibilité au plomb est obligatoire pour tout vendeur d’un bien immobilier construit avant le 1er Janvier 1949. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), défini à l’article L. 1334-5 du code de la santé publique, consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d’identifier les situations d’insalubrité.
En savoir plus sur le Diagnostic Plomb

Ce diagnostic Plomb a pour but de prévenir et de lutter contre les causes d’insalubrité associées au plomb.
Les professionnels de l’immobilier exigent la remise du diagnostic avant la signature du compromis afin d’éviter les vices de forme de ce pré-contrat. Quoi qu’il en soit, le diagnostic doit avoir moins d’un an à la date de signature de l’acte de vente. A partir du 11 Août 2008, ce diagnostic plomb sera obligatoire aussi pour tout contrat de location d’un bien situé dans un immeuble construit avant le 1er Janvier 1949.
La méthodologie est réglementée et doit être confiée à un expert agréé, si la présence de plomb est constatée, le propriétaire a obligation de transmettre le dossier à la préfecture, qui décidera des éventuels travaux d’enlèvement. L’expert remet un rapport mentionnant toutes les mesures effectuées, les zones dangereuses et les préconisations d’usage.


LE DIAGNOSTIC TERMITES - ETAT PARASITAIRE


Le diagnostic termites est la Loi n°99-471 du 08.06.99 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages. Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (se renseigner auprès de la mairie).
En savoir plus sur le Diagnostic Termites

Ainsi, pour toute vente d’immeuble bâti dans une zone délimitée par le préfet, il est obligatoire de procéder à un diagnostic parasitaire réalisé par un expert qualifié.

Cela permet ainsi de déterminer les zones infectées ou non du bien par des parasites. L’expert agréé établit un rapport indiquant la présence ou non de parasites ; dans l’affirmative il précise si ils sont toujours actifs. La déclaration doit être faite en mairie si il y a présence de parasites.


LE DIAGNOSTIC ELECTRIQUE


Le diagnostic électrique ne constitue encore qu'une avant-loi, un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation. Néanmoins, on peut en établir les axes principaux. Ce diagnostic n’est alors pour le moment pas encore obligatoire.
En savoir plus sur le Diagnostic électrique

Ce diagnostic électrique fait partie des 6 domaines de la « loi portant engagement national pour le logement » (loi Borloo du 30 Juin 2006), il précise que le vendeur d’un logement devra fournir un état de l’installation intérieure d’électricité lorsque celle-ci date de plus de 15 ans.
Ce diagnostic électrique, encore appelé certificat de conformité électrique, devra être réalisé par un professionnel expert et sera à joindre à toute promesse et acte de vente.
On peut toutefois d’ores et déjà évoquer la mise en sécurité, qui contient 5 dispositions permettant d’assurer une


LE DIAGNOSTIC GAZ


Le diagnostic gaz vérifie la conformité de toute installation intérieure au gaz naturel, de 15 ans ou plus, d'un bien immobilier (maison, appartement). Lors d'une vente privative, s'il n'est pas remis, le propriétaire encourt des sanctions civiles.
Depuis le 3 janvier 2003, l’adoption d’une loi concernant le diagnostic gaz a permis d’établir un référentiel de contrôle d’une installation intérieure au gaz naturel et d’en réglementer le diagnostic immobilier. Article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003.
En savoir plus sur le Diagnostic gaz

Ainsi, en cas de vente d’un bien comportant une installation de gaz, un diagnostic de l’installation devra être annexé à l’acte de vente. Il est néanmoins conseillé de faire réaliser ce diagnostic si vous vendez votre bien, afin de vous prémunir et de garantir la sécurité de l’acquéreur. Le certificat de conformité (ou diagnostic gaz) ainsi établi ne devra pas dater de plus d’un an avant l’acte de vente. Si un diagnostic gaz conforme est fourni lors de la transaction, le vendeur se verra exonéré de la garantie pour vice caché.

L’expertise de gaz est souvent réalisée par l’utilisation du référentiel de contrôle de Qualigaz (organisme de référence dans le secteur du diagnostic gaz par arrêté ministériel).

Il est ensuite établi un rapport permettant de juger du degré de sécurité de l’installation, et mentionnant les anomalies repérées et les travaux à effectuer.
Depuis le 1er novembre 2007, un logement comportant une installation intérieure de gaz datant depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique, un état de cette installation établi depuis moins de trois ans établit par un professionnel.


LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE SRU


En France, la Loi n° 2000-1028 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain couramment appelée loi SRU, est un texte long et complexe, qui a modifié en profondeur le droit de l'urbanisme et du logement.
La loi SRU définit toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit obligatoirement être précédée d’un diagnostic technique.
En savoir plus sur le Diagnostic technique SRU

Ce diagnostic technique SRU permet au futur acquéreur de connaître l’état général de l’immeuble en question.
Ce diagnostic est valide 3 ans et doit être présenté à tous les acheteurs lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.


LE DIAGNOSTIC HUMIDITE


Le diagnostic humidité sert à vérifier si la fonction de protection contre les diverses infiltrations d'eau est assurée (état des peaux extérieures des façades et pignons, ravalement, sous-sol, toiture, état des menuiseries extérieures...). Le taux d’humidité relative idéal pour toute personne doit être compris entre 45% et 65 %. Ainsi l’air que l’on respire dans un local fermé doit être propre et sain.
En savoir plus sur le Diagnostic humidité

Moins de 45 % la respiration devient difficile, au dessus de 65 % le corps réagit mal (toux, allergies, rhumatismes)
En règle générale, c’est un taux d’humidité élevé qui incite les habitants à réagir et à procéder au diagnostic
Donc le diagnostic humidité va permettre de vérifier si la fonction de protection infiltrations d’eau est assurée et permettre de traiter les différents problèmes afférents à cette humidité : corrosion, salpêtres, moisissures, condensation, remontées capillaires…


LA LOI CARREZ


La loi Carrez est une loi imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Elle ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, ni à l'achat de terrains à bâtir.
Les relevés doivent être réalisés par un technicien expert de la construction, compétent pour cette tâche, garantissant ainsi l’exactitude des informations et prévenant tout risque juridique afférent.
En savoir plus sur la Loi Carrez

La superficie concernée comprend celle des planchers, des locaux clos et ouverts, sauf ceux dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1.80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les cages d’escalier, les marches, les embrasures de portes et fenêtres.
Ne comptent pas non plus les terrasses et balcons, même si ceux-ci ont été transformés en loggias fermées, ni les caves, parkings et emplacements de parkings.
Mais les placards intégrés sont inclus dans ce métrage.
La loi impose au propriétaire vendeur de mentionner et de garantir la surface privative avec une tolérance d’erreur de 5%.





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