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DEFISCALISATION : Investir dans l'immobilier
Payez moins d'impôt et constituez votre patrimoine.
Avant d'investir dans un bien immobilier et constituer son patrimoine, il est important de bien connaître les lois de defiscalisation afin de trouver la solution la mieux adaptée par rapport à votre investissement locatif.


1/ Loi Scellier
La loi Scellier vous permet d'économiser jusqu'à 22% du prix d'acquisition de votre bien, soit jusqu'à 7 333 € de réduction d'impôts par an pendant 9 ans. Si vous investissez sur 15 ans, profitez d'une réduction à hauteur de 32% du prix du bien. La loi Scellier vous permet d'économiser jusqu'à 22% du prix d'acquisition de votre bien, soit jusqu'à 7 333 € de réduction d'impôts par an pendant 9 ans. Si vous investissez sur 15 ans, profitez d'une réduction à hauteur de 32% du prix du bien.
En savoir plus sur la Loi Scellier
L'amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors du dernier trimestre de l’année 2008.
Les investissements concernés par la réduction d'impôt au titre de la loi Scellier sont :
  • un logement neuf, en l’état futur d’achèvement,
  • la construction d’un logement,
  • la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation,
  • la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs,
  • l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement,
  • la souscription au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.
Les avantages de ce dispositif
Une réduction d'impôt de 22% du 1er Janvier 2011 au 31 Décembre 2011, à raison de : 22% de réduction d'impôt pendant les 9 ans obligatoires. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peut excéder 300 000 €.
EX : pour un investissement de 300 000€, l’économie d’impôt sera de 22% de 300 000€ sur 9 ans soit : 66 000€ d’économie d’impôt. Le bien doit correspondre au cahier des charges BBC Bâtiment Basse Consommation.


2/ LMNP Scellier
Ce régime fiscal attractif s'adresse aux bailleurs qui louent des appartements ou des maisons meublés en ville à des sociétés.

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne l’acquisition d’un logement meublé dans une résidence de type étudiante, médicalisée, tourisme ou tourisme d’affaires.
En savoir plus sur la Loi LMNP Scellier

Les recettes générées doivent être inférieures à 23 000€ TTC/an et elles sont déclarées dans les BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux) non professionnels.
La résidence doit présenter 4 services :
  • l’accueil ou gardiennage
  • l’entretien des locaux
  • le petit-déjeuner
  • et la fourniture de linge de maison
Les principes du LMNP Scellier
  • Récupération de la TVA (19.6%) en une seule fois
  • Déduction des charges et des intérêts du financement
  • Amortissement du mobilier (5 à 10 ans) et de l’immobilier (hors foncier) sur 20 ans
  • La gestion locative est assurée par un bail commercial de 9 ans
  • Le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt égale à18 % du prix de revient H.T. du bien dans la limite de 300 000 € H.T et elle est répartie sur 9 années à raison de 1/9ème par an.
EX : pour un investissement de 300 000€ TTC
Récupération de la TVA (19.6%) 300 000€ / 1.196 = 49 163€ de TVA récupérable. L’économie d’impôt sera de 18% de 250 836€ (300 000€ HT) sur 9 ans soit : 45 150€ d’économie d’impôt Soit un gain fiscal de 49 163€ + 45 150€ = 94 313€ d’avantage fiscal sur 9 ans.


3/ Loi Malraux
Le dispositif Malraux est recommandé pour les contribuables fortement fiscalisés, ce dispositif permet de déduire de vos revenus les travaux de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé sans limite de montant.

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux s'accompagnent d’un régime fiscal favorable.
En savoir plus sur la Loi Malraux

En effet, le montant total des travaux réalisés sera déductible de votre revenu et vous fera ainsi réaliser des économies d’impôt importantes.

Travaux déductibles
Pour tout investissement effectué avant le 31/12/2009, l'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration, et ce, sans plafonnement de leur montant. Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires de ce prêt sont imputables sur les revenus fonciers des cinq années suivantes. Parmi les dépenses imputables sur le revenu global, on relèvera :
  • les frais d'adhésion aux AFU. En revanche, leurs frais de fonctionnement constituent des frais de gestion couverts par la déduction forfaitaire.
  • les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
  • les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
  • les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.

4/ Loi Girardin
Le dispositif Girardin classique est issu de la loi de programme pour l’outremer du 21 juillet 2003. Cette loi reprend les dispositions de la loi Paul en modifiant certaines obligations.
Afin de promouvoir le développement économique des territoires d'outre-mer, l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers est encouragé par l'État français et est actuellement régi par la loi Girardin du 21 juillet 2003 En savoir plus sur la Loi Girardin

Secteur libre, c'est-à-dire non soumis à conditions : 40% du montant de l'investissement étalé sur 5 ans, soit 8% par an pour un investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2010. Ce taux est ramené à 30% pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011.

Secteur intermédiaire, c'est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources du locataire : 50% du montant de l'investissement étalé sur 5 ans, soit 10% par an pour un investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2010. Ce taux est ramené à 45% pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011. A partir du 1er janvier 2012 jusqu’au 31 décembre 2012 : la réduction d’impôt est ramenée à 35%.

Dans le cadre de la réduction, le prix au m² pour 2010 est fixé à 2 194 € / m².
Les logements équipés de capteurs solaires peuvent permettre de bénéficier d'une majoration de la réduction d'impôt de 4% sur 5 ans. Ceux situés en zone urbaine sensible bénéficient d'une majoration de 10 %.
Pendant la durée de l'engagement de location, le déficit foncier éventuel n'est pas imputable sur le revenu global. Il est par contre possible de reporter les déficits fonciers issus des intérêts d'emprunt pendant 10 ans.

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