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Selon le baromètre mensuel de la FNAIM, les prix de l'immobilier ancien ont baissé de 0,8% en janvier, ceux des appartements de 1,7%.» INFOGRAPHIE - Evolution des prix depuis 1995 (Source : FNAIM)

Serait-ce le début d'un mouvement de baisse des prix dans l'immobilier ancien ? Pour la première fois depuis trois mois, le baromètre des prix de l'immobilier publié par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) révèle une baisse des prix de l'immobilier en janvier 2008. Certains agents immobiliers interrogés par lefigaro.fr confirment. «Nous constatons une baisse des prix de vente due au ralentissement du marché depuis déjà plusieurs mois, explique un agent immobilier de l'Est Lyonnais. Les acheteurs sont attentistes et quand ils achètent, ils négocient âprement. Il devient d'ailleurs de plus en plus fréquent qu'un logement se vende entre 10 et 20% moins cher que le prix de vente affiché en agence.»

Baisse marquée du prix des appartements

Selon la FNAIM, les appartements anciens sont les plus affectés. Les prix affichent une baisse de 1,7% sur le mois de janvier, après trois mois de légère hausse consécutives. La tendance est inverse pour les prix des maisons. Après une baisse de 2,1% en décembre, les prix des maisons ont augmenté de 0,7% d'après la FNAIM.

Selon l'étude du Bipe-Empruntis, publiée jeudi, le marché immobilier va pâtir de la diminution du nombre de crédits habitat. Faut-il acheter, vendre ou attendre ? De nombreux particuliers se posent aujourd'hui la question face aux incertitudes du marché immobilier. Dans une étude publiée jeudi, le courtier en crédit immobilier Empruntis et le bureau d'études Bipe tablent sur une baisse des prix de l'immobilier à l'échelle nationale de 3% et un ralentissement du nombre de transactions. Dans le neuf déjà, les stocks de logements à vendre sont en forte progression. Avec un peu plus de 90 000 biens à vendre à la fin de l'année 2007, les stocks ont dépassé les plus hauts niveaux de l'année 2000. Parallèlement, il faut aujourd'hui près de 9 mois en moyenne pour écouler un logement neuf contre moins de 6 mois en 2006.

Des particuliers moins solvables

Du côté de la demande, les auteurs remarquent une moins grande solvabilité des potentiels acheteurs. Certains particuliers «solvables» il y a un an ne le sont plus aujourd'hui. Ainsi, parmi les dossiers finançables en janvier 2007, 12% ne le sont plus en janvier 2008, principalement à cause de la hausse des taux (+0,65% en un an) et de l'application stricte des règles d'octroi de crédit immobilier par les banques. «De futurs acheteurs se voyant refuser leur prêt par leur banque, cela nous arrive de plus en plus souvent», avoue Isabelle, agent immobilier dans le Languedoc-Roussillon. Ainsi, un couple disposant de 3000 euros de revenu souhaitant acheter une maison en province à 200 000 euros ne le peut plus aujourd'hui à cause d'un taux d'endettement de 38%, alors qu'il y serait parvenu il y a un an.

Pas de rationnement du crédit

Pourtant, les banques se défendent de toute restriction des prêts immobiliers. «Le crédit habitat reste le produit clé des stratégies marketing des banques de détail et la concurrence entre les établissements est très vive», explique les responsables de crédit de 21 banques différentes interrogées par Bipe- Empruntis. Dans les faits, le baromètre régional d'Empruntis montre une homogénéisation des taux de crédit depuis plusieurs mois sur l'Hexagone. Le taux pour un emprunt sur 20 ans oscille entre 4,80% et 4,90% aujourd'hui. Parallèlement, «le phénomène d'allongement de la durée des crédits semble avoir atteint sa limite», souligne les auteurs de l'étude. Ainsi, la durée moyenne des crédits est aujourd'hui stable depuis un an à 21,3 ans, alors qu'elle était en constante augmentation ces dernières années. En 2004, elle n'était pourtant que de 17,4 ans. Dans le même temps, l'étude note la contraction du nombre de prêts accordés cette année. Entre novembre 2006 et novembre 2007, le nombre d'emprunts immobiliers a baissé de 6,2%. Une tendance qui devrait se prolonger en 2008, d'après une majorité de responsables bancaires du crédit aux particuliers.

Quel taux pour 2008 ?

Pour les auteurs de l'étude, un mouvement à la hausse des taux est plus probable qu'une baisse. Plusieurs facteurs jouent dans ce sens. D'abord, l'inflation supérieure à 2% inquiète toujours la Banque centrale européenne (BCE), qui par conséquent se refuse à baisser ses taux directeurs. Ensuite, les taux interbancaires restent fortement supérieurs à ceux de la BCE, preuve que la confiance entre les acteurs bancaires n'est pas rétablie et que la crise financière n'est pas soldée.

Pour acheter un bien immobilier, il est plus difficile d'emprunter qu'il y a un an. Les banques, confrontées depuis plusieurs mois à d'importantes tensions sur les taux interbancaires, ont-elles resserré le robinet des crédits ? « Oui. Un vent de risque zéro souffle sur les banques françaises. Les dossiers de crédit sont examinés à la loupe et les acceptations ne sont données qu'au terme d'investigations censées procurer une plus grande sécurité », indique Patrick-Michel Khider, coprésident fondateur de Laforêt Immobilier. Résultat, « le nombre de crédits refusés ces derniers mois est passé de 5 à 10 % dans nos agences » , précise-t-il.

Aujourd'hui, promoteurs, agents immobiliers et courtiers font le même constat. « Depuis quelques mois, les banques rejettent 8 à 10 % des demandes de prêts immobiliers, contre 3 % juste avant l'été », explique Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux. Chez les promoteurs, « le taux de désistement des candidats à l'achat est passé de 18 % il y a un an à 22 % voire 25 % en Ile-de-France en fin d'année dernière », rapporte Olivier Bokobza, directeur général espaces immobiliers BNP Paribas. « En revanche, chez nous, seuls 15 % des acquéreurs potentiels se sont désistés, car nous avons anticipé le resserrement des conditions de crédit. Avant d'accepter toute réservation, nous soumettons les clients à un questionnaire afin de connaître leur degré de solvabilité », explique-t-il.

Les crédits relais plus difficiles

Pour l'heure, les banques se défendent d'avoir durci leur mode d'attribution de prêts. « Rien n'a changé. Pour preuve, les volumes de crédits sont comparables à ceux de 2006, année record. Les hausses conjuguées des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt ont simplement augmenté le taux d'endettement moyen des emprunteurs. Cela nous a encouragés à lancer un prêt sur 30 ans pour les jeunes actifs », précise Pierre Fortis, responsable marketing crédit chez LCL. Même son de cloche chez BNP Paribas. « Les règles d'octroi sont toujours les mêmes. Seulement, dans le marché actuel, l'apport personnel doit être plus important que par le passé », explique Philippe Stoltz, responsable du marché crédit à l'habitat chez BNP Paribas. Sur le papier, les critères d'attribution de crédit n'ont pas changé. Ce qui est nouveau, c'est que les banques « appliquent scrupuleusement les règles qu'elles avaient eu tendance à oublier », explique Bernard de Cremiers coprésident fondateur de Laforêt Immobilier. « Les 33 % d'endettement par rapport aux revenus sont souvent ramenés à 30 % », poursuit-il. Les meilleurs clients, aux revenus confortables, peuvent certes toujours prétendre à un endettement supérieur aux 33 % réglementaires, mais là aussi les règles se sont durcies.

Idem pour l'apport personnel. Les établissements financiers, qui, ces dernières années, pouvaient prêter jusqu'à 100 % voire 110 % de la valeur du bien, sont nettement plus restrictifs. Désormais, mieux vaut disposer de 10 % voire 15 % du prix du logement (en plus des frais de notaires) avant de frapper à la porte d'un banquier. « L'absence d'apport est la deuxième raison de refus de crédit. Ce qui n'était pas le cas il y a un an seulement », constate-t-on chez Empruntis. De même, les jeunes peuvent moins facilement que par le passé emprunter sur des durées supérieures à 30 ans. « Pour la première fois depuis 2002, la part des emprunts supérieurs à 30 ans n'a pas augmenté au dernier trimestre », note Christophe Crémer.

Les banquiers ont également nettement durci leurs conditions d'attribution de crédits relais. Ce prêt permet de se porter acquéreur d'un nouveau logement alors qu'on n'a pas encore revendu celui qu'on possède déjà. Son montant représente entre 70 % et 80 % de la valeur du bien. Sur le terrain, les courtiers constatent que les banques ont de plus en plus tendance à limiter le prêt à 70 % voire 60 % de la valeur du logement. « 30 % des dossiers sont actuellement refusés contre 10 % il y a deux ans. Les vendeurs ont tendance à surestimer la valeur de leur bien », note Ari Bitton, PDG d'AB Courtage.

Quid de l'avenir ? « De nombreux signaux indiquent que les banques seront encore plus strictes vis-à-vis du taux d'endettement des emprunteurs », estime Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis. Tout dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier. Avis aux futurs acquéreurs !

Les taux fixes des emprunts immobiliers poursuivent leur lente ascension en janvier dans quasiment toutes les régions françaises selon Empruntis. La tendance légèrement haussière des taux de crédits à taux fixe se confirme. Le dernier baromètre régional du courtier Empruntis montre que la hausse des taux est quasi-homogène sur tout le territoire. Entre le 15 décembre 2007 et le 15 janvier 2008, les taux ont augmenté de 0,05 à 0,10 points dans toutes les régions et sur l'ensemble des durées de prêt, en dehors de la Méditerranée qui était déjà la zone géographique la plus chère.

Les crédits longs au-dessus de 5%

Le taux fixe sur 15 ans, en hausse par rapport au mois précédent, s'élève aujourd'hui à 4,8%, à l'exception de l'Ile-de-France où il atteint 4,85%. Sur 25 ans, il s'installe à 5,05%, sauf dans le Sud-Ouest et sur la côte méditerranéenne où il reste stable à 5%. Un crédit de 200 000 euros sur 20 ans contracté aujourd'hui coûte 18 000 euros de plus qu'en 2006.

Dans son baromètre, Empruntis relève également le taux minima des crédits immobiliers obtenus par les meilleurs dossiers. Ainsi sur 25 ans, il est possible de souscrire un crédit à taux fixe à 4,8% en Ile-de-France, dans l'Est et dans l'Ouest français. Seul le Sud et la région méditerranéenne font mieux avec des minima de 4,75% sur 25 ans .

De nombreux crédits complémentaires au prêt bancaire peuvent être contractés afin de boucler son budget en vue d'un achat immobilier. Les prêts complémentaires font légion. Les sommes collectées de cette manière permettent dans de nombreux cas d'augmenter le montant total du crédit de 10 à 15%. Certains sont intégrés à l'étude du dossier directement par les banques, tel le prêt à taux zéro, d'autres doivent faire l'objet de démarches particulières de l'emprunteur.

A la base de tout projet : le prêt bancaire

Les crédits bancaires sont distribués par l'ensemble des banques françaises, ainsi que certains établissements spécialisés dans les emprunts immobiliers. Les banques sont fixent librement les taux et le montant des frais. Le plus souvent, l'établissement prêteur exigera que vous ayez votre compte courant (avec domiciliation des salaires) chez elle et que votre taux d'endettement ne dépasse pas 33%. Le coût d'un prêt bancaire varie selon le «risque» présenté par un projet, les revenus de l'emprunteur et sa situation financière en général ainsi que la durée et le niveau de ses mensualités. Plus la durée augmente, plus le prêts sera coûteux. Aujourd'hui, la durée des prêts varie de 5 à 30 ans et les taux fixes sur 20 ans avoisinent les 5%.

A qui s'adresser ?

Il est recommandé de consulter plusieurs banques avant de choisir un crédit. Selon la Fédération bancaire française (FBF), environ 20% des emprunteurs ont recours aux courtiers en immobilier pour trouver la meilleure offre de prêt. Ces derniers se chargent de trouver la meilleure offre de crédit. Ils s'occupent de négocier le taux et les conditions annexes (frais, assurances, etc…) du contrat et peuvent proposer des montages plus ou moins complexes pour réaliser le projet de l'emprunteur.

L'octroi de crédits immobiliers n'a pas connu de baisse au quatrième trimestre 2007 en France, contrairement aux craintes exprimées.

«À fin décembre 2007, on ne peut pas prétendre qu'il y a des restrictions de l'offre de crédit en France» , a expliqué hier Michel Mouillart, professeur d'économie et rapporteur de l'étude réalisée par Crédit Logement et l'Institut CSA. Plus de 41,8 milliards d'euros de crédits ont été accordés sur les trois derniers mois de l'année, ce qui représente une hausse de 3,8% par rapport à la même période de l'année précédente. Ceci s'explique, selon Michel Mouillart, par un tassement de la hausse des taux à la fin de l'année dernière. Au quatrième trimestre, les taux moyens étaient de 4,62%, contre 4,40% au troisième trimestre pendant lequel ils avaient fortement augmenté. En janvier 2008, ils avaient à nouveau très légèrement progressé à 4,66%.

Quant au volume des prêts, il a augmenté de 2,7% en 2007. L'an dernier également, la durée des prêts s'est allongée de huit mois, portant la durée moyenne des prêts immobiliers à 225 mois fin 2007. Enfin, le rapport note que, sous l'effet des prêts à taux zéro, la part des ménages à faibles revenus est en hausse.

Le durcissement de l'accès aux prêts bancaires complique la tâche des futurs acquéreurs.

Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?

Lors de l'examen d'une demande de prêt immobilier, de nombreux éléments rentrent en ligne de compte. Certains peuvent être à l'avantage du demandeur d'autres en sa défaveur. «L'une des premières choses demandées par un banquier, c'est le montant de l'apport personnel, souligne Geoffroy Bragadir, porte-parole du courtier en ligne Empruntis.com. Pour bien faire, il faut au moins atteindre les 10% du prix du bien. Ceux qui n'y arrivent pas, ont parfois recours au «love money», des dons ou des prêts accordés par des parents ou des proches.» La nouvelle législation sur les donations donne d'ailleurs de plus grandes libertés aux parents et grands-parents pour aider leurs descendants.

Eviter les crédits à la consommation

«En règle générale, les banques n'aiment pas qu'un futur emprunteur soit engagé financièrement auprès d'autres organismes, un phénomène amplifié depuis la crise de confiance sur les marchés financiers, explique Christophe Crémer, Pdg de courtier en ligne, Meilleurtaux.com. Il faut donc éviter de présenter ses trois derniers relevés de compte avec des crédits à la consommation classiques ou des crédits rechargeables.»

Plus généralement, il faut que les trois derniers relevés de comptes du futur acquéreur soient irréprochables. «Pour rassurer un banquier, il ne faut pas avoir eu de découvert dans les trois mois qui précèdent la demande de crédit, détaille Geoffroy Bragadir. Même chose pour les rejets de chèque, c'est un signe de mauvaise gestion pour un banquier.» Mieux vaut ainsi s'astreindre à une saine gestion au quotidien, plutôt que de procéder à un léger maquillage quelques mois avant la demande de crédit.

Des solutions pour les plus modestes

Plus surprenant, Christophe Crémer déconseille de procéder à un investissement locatif dans les trois ans avant une acquisition. «Un banquier sera réticent à prêter à un ménage proche du seuil des 33% d'endettement si il a, par ailleurs, des remboursements liés à un investissement locatif, même en autofinancement [ndlr : le loyer perçu est au moins égal a la mensualité].»

Enfin, pour les ménages qui se voient refuser une ou plusieurs demandes de prêt par des banques, il existe une solution : les courtiers en crédit immobilier. «Le marché des exclus représente près d'un quart de notre activité, explique Philippe Taboret du courtier immobilier Capfi. Si des particuliers solvables se voient refuser des prêts pour de mauvaises raisons : problème d'assurances, taux d'endettement limite, historique bancaire difficile mais situation solide aujourd'hui, etc. Nous sommes en mesure de trouver des solutions.» Notamment, l'utilisation optimale de toutes les formes de prêts complémentaires.

En complément du prêt bancaire, de nombreux organismes proposent des crédits allant de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros pour aider à accéder à la propriété.
Une myriade d'organismes propose de petits crédits pour faciliter l'accès à la propriété. C'est le cas de certaines caisses de retraite, de collectivités locales, des Caisses d'allocation familiales, d'EDF et de GDF, etc. Dans certains dossiers, ces prêts bonifiés peuvent représenter entre 3 et 8% du total de la somme empruntée.

«Beaucoup d'emprunteurs oublient de solliciter ses crédits aidés parce qu'il faut s'adresser à différents organismes et que cela demande une bonne connaissance des offres», explique Philippe Taboret, directeur marketing du courtier Cafpi. En plus d'apporter un supplément de plusieurs milliers d'euros, ces crédits permettent d'abaisser le coût des frais de garantie sur l'emprunt principal. Ainsi, si l'emprunt bancaire passe de 200 000 à 190 000 euros, grâce à 10 000 euros de crédits bonifiés, les frais de garantie sont réduits de 200 euros, passant de 4000 à 3800 euros.

Pour bénéficier de toutes les aides existantes, deux solutions sont possibles. La première consiste à se renseigner par soi-même et à entrer en contact avec les différents organismes cités. La deuxième, plus simple, passe par le recours à un courtier en crédit immobilier. Il s'occupe de réunir les différents prêts auxquels l'emprunteur a droit.

A qui s'adresser ?

ADIL : agences départementales pour l'information sur le logement

Chaque antenne départementale est une mine de renseignements pour les particuliers préparant une acquisition. Site : www.anil.org

Prêt des mutuelles et caisses de retraite

Il faut contacter les organismes de retraites et mutuelles auxquels vous êtes rattachés pour demander s'il existe une aide à l'accession à la propriété et les conditions d'attribution.

Le Groupe Mornay par exemple, qui réunit de nombreux organismes sociaux, offre à ses affiliés à la CGIS un prêt d'un montant maximum de 7630 euros remboursables en 7 ans au taux compris entre 3,70 et 4,20% en fonction des ressources.

Aide au logement des CAF

Les Caisses d'allocations familiales distribuent des allocations logements sous conditions de ressources. Des outils sur le site internet de la Caf permettent de simuler ses droits. Un couple avec 2 enfants achetant dans l'agglomération lyonnaise avec des mensualités de 620 euros, ayant un revenu imposable inférieur à 22 000 euros, peut percevoir 50,87 euros par mois d'allocation de logement pour l'aider à rembourser son emprunt. Se renseigner auprès de sa Caisse d'allocations familiales.

Prêt des collectivités locales

Il faut contacter chacune des collectivités locales, ville, département et région, dans lesquelles l'emprunteur réside pour connaître les aides possibles.

Prêt EDF et GDF

Les deux fournisseurs d'énergie proposent des aides financières dans le cadre du choix du gaz ou de l'électricité comme moyen de chauffage. Par exemple, le prêt DolceVita de GDF d'un montant de 3000 à 4000 euros est proposé à un taux de 0,79% à 1,49%. Les mensualités vont de 69 à 89 euros sur des durées de 3 ans et 9 mois à 4 ans. Pour en savoir plus, contacter le service client des deux sociétés.

Prêt aux fonctionnaires

Il existe un système proche du prêt 1% logement, bien que moins intéressant pour les fonctionnaires. Son montant est depuis très longtemps fixé à 1220 € pour un studio et 3900 € pour un 7 pièces en agglomération parisienne. Le taux est de 4% les trois premières années et 7% ensuite. Il est accordé pour une durée de 10 à 15 ans. Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans, le montant est majoré de 42,31% jusqu'à 5500 €. Demander aux services des ressources humaines de votre employeur.